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借地借家法について
こんばんは。
更新頻度がますます落ちています。
本当に申し訳ないです。
最近、勉強がはかどっていたのですが無理をしたせいか身体を壊してしまいました。
我ながら情けないと自己嫌悪気味です・・・。
でも、気分を切り替えて本日の解説です！！
今日はなんと、「民法の規定である地上権、土地の賃借権」と「借地借家法の規定である借地、借家」を勉強します。
ここはテキストではきっと一緒には解説されてはいないと思います(たぶん)が、このサイトでその権利の違いや権利の存続期間などの違いについて押さえてもらい、ごちゃごちゃな知識をすっきり整理してもらおうと思います。
まず、民法の規定である地上権および賃借権はすでにお話しているのですが簡単に下にまとめます。
地上権・・・土地の使用権を排他的に使用できる権利です。権利の存続期間は特に制限はありません、なので10年とか永遠とか定めても良いわけです。
賃借権・・・ものを賃貸できる権利です。存続期間は２０年を超えることは出来ません。
次に借地借家法の規定である借地権について
借地権・・・建物所有を目的とする土地の地上権および賃借権です。存続期間は30年ですが、当事者どうしでそれより長く定める事もできます。
では、以上をふまえた上で解説です。
そもそも、借地借家法は土地や建物を貸す側、借りる側お互いに不利にならないようにする為にある法律です。
でも普通は貸す側が強い立場に立つので、借りる側が保護される規定と思ってくれて良いです。
そして、地上権や賃借権は民法で規定された権利ですが、一定の要件を満たすと借りる側に有利な借地借家法の規定である借地権と言う権利に変身します。
その要件ですが下の２つです。
要件
1、土地の賃借権か地上権(地上権は土地にしかつけられないです)であること
2、建物所有を目的とすること。(登記するときには目的は建物所有と書きます)←この登記で地上権や土地の賃借権の目的が建物所有と判断する。
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では、次に借地権と地上権、賃借権の違いです
地上権
存続期間・・・定めなし。永遠と定めても良いし、10年とか1年とかでも良いです。
第三者に対する対抗要件・・・地上権の登記
賃借権
存続期間・・・最大で20年。それ以下の期間で定めることも可能
第三者に対する対抗要件・・・賃借権の登記
借地権
存続期間・・・最低で30年。それ以下に定めることは出来ないが、もっと長い期間にする事は出来る。
第三者に対する対抗要件・・・登記、もし借地権の登記がなくても建物が借地権者名義で登記されていれば第三者に対抗できる
次に借地権は建物の所有を目的とする権利が土地の賃借権か地上権で違いが出てきます(存続期間は同じです。上の解説参照)ので、借地権が賃借権か、地上権で何が違うかを解説します。
借地権の内容が地上権
1、物権なので譲渡するのに土地の所有者の承諾は不要です。(物権の譲渡は所有者の承諾は不要です)
2、物権なので登記しろと請求が出来ます。
借地権の内容が賃借権
1、賃借権は債権なので権利の譲渡には土地の所有者の承諾が必要です。
2、債権なので登記しろと請求できません。なので、登記していなければ第三者には対抗できませんが、もし借地権の登記がなくても建物が借地権者名義で登記されていれば第三者に対抗できるので、問題ナッシング。
これで借地権のお話は終わりますが、この他に
1、借地権の更新請求
2、建物が滅失した場合の取り扱い
3、借地権の条件変更の方法
4、自己借地権
を良く理解しておいてください
次に借家についてのお話。
これは借地権ほど覚えることはないですから、安心してください。
借家
存続期間・・・一年以上と定めた時はその期間。なので100年とかでも良いです。逆に 一年未満の時は期間の定めがないものとされます。
☆期間の定めがない時はいつでも解約の申し込みが出来ます。
以上です。
これ以外に
1、更新の方法
2、建物転貸について
3、造作買取請求権について
について理解しておいてください。では、次回はいよいよラスト２単元。親族と相続の分野です。
最初は4ヶ月とか言ってたくせに、更新が遅れてるせいで5ヶ月かかりそうです。
ホントすいません。
でもそれでも見てくれている人がいて、色々な人に励まされながら頑張れました。
体調管理もろくに出来ない管理人ですが頑張って更新＆勉強、頑張りますのでまた懲りずに来てください。
では、今日は体調が本調子ではないので寝ます。
皆さんも身体には気をつけてください。
では、次回をお楽しみに！！
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