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契約とは＆売買＆賃貸
こんばんは。
今日は契約とは＆売買＆賃貸に関して押さえておく必要がある部分を解説したいと思います。
まず契約とは何か??
ある債権債務の約束を申し込んで、
その申し込みに対して承諾をすることで成立する法律行為です。
例としてあげますと
1、金銭消費貸借契約・・・お金の貸し借りの契約です
2、贈与契約・・・贈与者（贈与する人）が受贈者（贈与を受ける人）にものを贈与する契約
3、売買契約・・・言わずと知れた契約の代表格。売り買いの契約ですね。
4、不動産賃貸借・・・アパートの賃貸契約です
とかが契約です。
その中で特に宅建試験において重要なのは3、4番です
売買と賃貸ですね。
では続いてこの二つの契約で重要な部分を解説。
まずは売買から
売買の要点は
不動産売買契約で発生する問題に対して法律はどのような対策法を設定しているか。
また、意思表示を担保するためにある制度である手付けの制度とはどのようなものかと言う事です
ちなみに手付け制度を相当はしょって言うと「契約をすると言う意思を表明した以上、その意思表示を裏切ることがあれば大変なので、前金を渡しておきます」と言うような制度です。
ちなみに手付金に関しては宅建業法でやるので権利関係では解説しません。
ですので
手付金に関してはここでは解説しません！！
ごめんなさい・・・。
そのかわり
今日は不動産売買契約で発生する問題に対して法律はどのような対策法を設定しているかをお話します。
その法律ですが、
通称
瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)と呼ばれています。
本名も瑕疵担保責任です
でもどの市販のテキストでも瑕疵担保責任の一覧が出てるので、ここでは瑕疵担保責任を学ぶ前の前提をお話したいと思います
つまり、概要の説明です。
いきなりですが瑕疵担保責任とは？？
普通、売買契約等をしたら売り主はモノを引き渡す債務を負います。
そして、その引き渡すものは契約で定めた水準を確保していないといけません。
つまり、土地の売買契約では宅地1000㎡を売り渡すと言う契約をした時に、その土地は宅地であって、1000㎡ないといけないわけです。
それなのに、その条件がそろわないのに売買をして、登記まで引き渡したらどうでしょう？
実際の面積が少ないやんけ～
って買主は怒ってしまいます。
なので、そうなった時の為に民法は買主の保護制度として、そして契約の安全の確保の為に瑕疵担保責任なる法律をおいているわけです。
具体的な内容は
1、契約の解除権
2、損害賠償請求権
3、減額請求権
4、しゅつえん(お金を出すこと)の償還←目的物に抵当権などの担保が設定されていた場合のみ
の4つです。
どのような場合に適用されるかはテキストの表などで確認＆暗記してください。
コピーしてトイレとかに張っておくと良いです。
分かりやすいように独自に作成しても良い部分だと思います。
では続いて、賃貸です。
ここは借地借家法とかぶる部分です。
なので、ここでも概要にとどめて、借地借家法で詳しく解説したいと思います。
まず、民法での賃貸借は主に動産で適用されます。
不動産に関しては借地借家法で特別に規定され、そこで規定されていない場合は民法の規定で処理しますので十分注意してください。
まず賃貸借とは何かですが、モノの使用収益を目的として相手にモノを貸して、その対価として賃料の支払いをしてもらう契約です
これに対して無報酬での賃貸は使用貸借といいます。
賃貸借の設定の最長期間は20年で、それ以上に設定した場合は20年に短縮されます。
それから、期間が短いものを短期賃貸借と呼びますが、被保佐人は単独で短期賃貸借しか契約できません。
具体的には
山林・・・10年
建物・・・3年
動産・・・6ヶ月
土地・・・5年
です
順番がばらばらなのは語呂あわせで覚えやすきためです。
はい、考えました。語呂合わせ。
三十路のターザン、道路をトコトコ歩く
三十路(３０＝山10)
ターザン(建物3年)
道路(動産6ヶ月)
トコトコ(土地5年)
歩く(意味なし)
です
つまり、非保佐人は三十路のターザン道路をトコトコ歩くしか契約できないのです。
今日は以上です。
どうも試験が迫ってきているのでナーバスです。
と言うか凄～く・・・・
不安です！！！
めちゃめちゃ・・・
不安です！！
なので。
イマカラベンキョウシマース・・・。
皆さんも勉強大変でしょうが一緒に頑張っていきましょう！！
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