|
不動産登記
こんにちは、今日は不動産登記です。
登記ってあまり日常生活に馴染みがないので良く分からないんですよね。
私が宅建の勉強を始めたときは本当に意味が分からず、敷地権たる旨の登記なんてものは理解不能の登記のように感じました。
そこで今日は登記とはどういった構造になっているのか？そして敷地権たる旨の登記とはどのようなものかを解説します。
ちなみに登記をする意味は不動産の物権変動の対抗要件で解説しましたが、ほとんどが不動産の対抗要件です。
中には登記をして初めて法律効果が発生するものもありますが、宅建試験では不動産を主に扱うので不動産の対抗要件で登記が必要と思ってくれれば良いです。
では不動産登記の構造です。
まず不動産登記は3部の構成になっていなす。
まず、不動産の住所や面積などを記載する表題部
次に所有権について記載する甲区
そして、所有権以外の権利を記載する乙区です。
そしてこの表題部と甲区と乙区が作成されるのには順番があります。
まず表題部が先に作られます。その後に甲区を作成します。その後に乙区を作成します。
それから、登記する時は必ず三部すべてを作らなければいけないと言う事はないので、表題部だけの登記ももちろん存在します。
甲区や乙区は所有権移転や抵当権の設定がなければ使われない部分ですからね。
ちなみに乙区に記載される権利である、所有権以外の権利とは抵当権や地上権等です。
そして所有権移転や所有権の変更があれば甲区に記載し、抵当権の設定や移転などがあれば乙区に記載するわけです。
で、登記して初めてその権利を第三者に対抗できるわけです。
登記しなければ当事者間でしか対抗できないので、登記をしないで放って置くのは、前所有者がその不動産に別の権利を設定したり、所有権を移転してもその前所有者以外には文句が言えないと言う事です。
では次にもっとも分かりづらいと言われる敷地権たる旨の登記についてお話します。
そもそも区分建物とはマンションなどのことですが、区分建物を使用するにはその下の土地の利用権が必要です。
で、その土地の利用権は地上権だったり、共有の所有権だったりするわけです。
ですので敷地の利用権がなければ区分建物は利用できないので、区分建物の専有部分と敷地利用権は分離できないわけです。
ですので区分建物と土地利用権は運命を共にするので区分建物の移転があったら土地の利用権も移転するのです。
ですので、そうであるなら専有部分の移転の登記をすると土地利用権の移転の登記をしなければならないですよね？
でも運命を共にする専有部分の所有権と敷地利用権を別々に登記していたら面倒です。
なにより登記は強制でないから、登記をする人と、しない人出てきます。すると専有部分はAさんなのに、土地の利用権はBさんと言う状況も出来上がってしまいます。
それでは困ります。
そこで登場するのが敷地権たる旨の登記です。
早い話が敷地利用権と区分建物を合体させる登記です。
これをすると専有部分の移転の登記がされると、敷地を利用する権利(地上権や所有権)の移転登記をしなくても敷地利用権が専有部分と一緒に移転します。
ではその登記の流れです。
1、区分建物が建設される。
↓
2、区分建物の表題部が作成される。この時にこの区分建物の表題部に区分建物の建っている土地に設定されている敷地権(土地の所在等)について記載されます。
↓
3、そして区分建物の表題部が完成したら次は登記官が職権で、つまり登記官が勝手にその敷地権の目的である土地の甲区か乙区に「この土地は区分建物の敷地利用権の目的になっていますよ」と言う記載をします。この土地の登記にする記載が敷地権たる旨の登記です。
ちなみに敷地権たる旨の登記が記載される場所ですが、上では甲区か乙区にされると言いました。
ではどういう基準で甲区にするか乙区か決まるのかと言うと
敷地利用権が所有権なら甲区にして、地上権とか賃借権とかなら所有権以外の権利なので乙区に記載されます。
わかりました？？ここは結構難しいと思いますが頑張って覚えてください。
分からないことがあったらメールください！！
ではお互いにがんばりましょう。
|
|
|