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抵当権
こんにちは、今日は抵当権についてお話をします。
抵当権も必ず出題されるところなので押さえておきましょう。
抵当権は法定地上権と一緒に覚えると便利なので最初に地上権について説明した後に抵当権と法定地上権の関係、それから法定地上権が成立する条件などを含めてお話します。
まず地上権とは何か？ですが、簡単に言うと、目的の土地を利用するための権利です。
ここで思い出してほしいのが土地の賃借権です(賃借権をやっていない人は賃借権をやってからもう一度ここの記事を見てください)
なんか、同じ権利に感じますが違いは以下にあげます。
賃借権との違いは
①賃借権は債権であるが、地上権は物権である。なので地上権者は土地の所有者に地上権の登記をしろと請求できる(物権は登記しないと第三者に対抗できないから)。
ちなみに、債権は当事者の約束事なので賃借権以外は登記が必要な場合がないです。
例えば、今日Aさんのうちに遊びに来る代わりにBさんはお菓子をもっていかなければならないと言う約束をしたら、Aさんの家で遊ぶ権利と、お菓子を持ってくるように請求できる権利の二つの債権が発生しますが、それは当事者間でしか効果がないので登記したり出来ないわけです。
②賃借権の譲渡は地主の承諾が必要だが、地上権は地主の許可は不要です。
③存続期間で地上権は存続期間に期限はないですが、賃借権は20年を超えられないです。
上の3つを覚えておけば地上権と土地の賃借権との違いは十分です
では本題ですが、抵当権と法定地上権です。
まずは、抵当権から。
抵当権はある債権を担保するのに土地の所有権や地上権などに設定するものです。
具体例を挙げて説明します。
AさんがBさんにお金を貸したとします。
でもBさんがお金を返してくれないとAさんは困ってしまいます。
ですのでBさんがお金を返さなかったときの為に何か手を打っておきたいと思います。
その手段の一つが抵当権です。
抵当権はどういうものかというと、Bさんがお金を返さなかったら抵当権のついている不動産を競売にかけて、その競売代金を借金に当てると言うものです。
では次に法定地上権です。
Aさんは土地とその土地の上に家を建てて生活していたとします。
でもどうしてもお金が必要になって、Bさんからお金を借りて、万が一返せなかったときの為に土地に抵当権を設定しました。
その後Aさんはどうしても生活が苦しくなってBさんにお金が返せなくなり、土地が競売にかけられる事になりました。
その後Cさんが土地を競売で取得したときはAさんはどうなるか？
この時点での状態を整理します。
Aさん・・・土地は競売にかけられたのでCさんのもの。家はAさんのもの
Bさん・・・競売代金から借金を回収。それでも返しきれてないなら無担保でAさんに借金を返せと請求できる
Cさん・・・土地のみ競売で取得
この場合Aさんは土地に建物を建てて生活していて、その後にBさんの為に抵当権が設定されている。
なのでBさんは土地に家が建っていたことを知って抵当権を設定している。
なので土地が使えないことを知ってその土地に抵当権を設定したと考える。
なので競売にかかってもAさんには土地の使用権を認めるのが正当です。
その土地の使用権を法定地上権といいます。
ですので、更地(建物も何もない土地のこと)に抵当権を設定しても法定地上権は発生しません。
では、土地がAさんのもので建物がDさんのもので、建物を建築後に抵当権が設定された場合(この場合、建物を使用するために土地に賃借権が設定されている)は？
その場合はDさんが住んでいることを知ってBさんは抵当権を設定しているので、やはりDさんの土地の利用権は認めてあげるのが正当です。
でも、地上権と賃借権では地上権のほうが第三者に対抗できたりする分だけ優遇されます。
それではDさんが優遇されすぎるので、Dさんはもともと持っていた土地の賃借権で建物を使用します。
ですので法定地上権は発生しません。
どうでしょう？分かりましたか？
抵当権はそれだけではないので以下に押さえておいてほしい点をまとめます。
1、抵当権の順位の変更とは？
2、抵当権の性質である、付従性(ふじゅうせい)、随伴性(ずいはんせい)、不可分性、物上代位性、について調べておく
3、抵当権の一括競売とは何かを調べる
ではお互いに勉強頑張りましょう！！
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